Location immobilière : que doit contenir un contrat de bail ?

Avant l’entrée d’un locataire dans un bien immobilier, il doit signer avec le bailleur un contrat régissant les termes de la location. Également appelé contrat de location, c’est ainsi un document qui lie le bailleur d’un bien immobilier et son locataire. Il possède une valeur juridique, aussi sa rédaction ainsi que son contenu sont-ils très réglementés. Quelles mentions doivent figurer dans un contrat de bail ? Nous vous faisons découvrir l’essentiel à savoir sur ce contrat de bail.

Contrat de bail : pourquoi et comment le rédiger ?

Lors d’une location immobilière, il est important de rédiger un contrat de bail, car il dénombre les divers droits et obligations du propriétaire (viabilité du bien, entretien, etc.) et du locataire (paiement du loyer, maintien du bien en état, etc.). Il garantit donc la sécurité des deux parties concernées par la location immobilière

La législation stipule que la location de tout logement à titre principal exige l’établissement d’un contrat écrit, réalisé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé, lorsque le contrat est rédigé sous la seule présence de particuliers. Il peut également se présenter sous la forme d’un acte authentique, établi par des professionnels tels qu’un notaire ou un avocat.

Contrat de bail : les mentions obligatoires

Le contrat de location est un document officiel et légal. Il doit donc obligatoirement mentionner un certains nombres d’informations pour être valide. Il s’agit de :

• La désignation des parties qui indique les informations concernant le bailleur et le locataire : nom, adresse, siège social, et autres.
• La description de la consistance du bien qui fournit de plus amples informations sur le bien et ses dépendances : l’adresse, la surface habitable, le nombre de pièces, la présence de cave ou de jardin, etc. Les équipements mis à la disposition du preneur doivent également être désignés.
• Les modalités de location qui fixent la date d’entrée du locataire ainsi que la durée de la location.
• La nature et la destination du local qui signale s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison, ainsi que son usage prévu : il faut préciser si le bien servira d’habitation, de local professionnel ou aura un usage mixte (à la fois professionnel et d’habitation).
• Les indications sur le loyer qui font état du montant du loyer, les règles de révision, le loyer du précédent locataire, etc.
• Les conditions financières qui présentent le mode de paiement, la fréquence de paiement, les charges et autres.
• Le montant du dépôt de garantie si le versement d’une caution est prévu.
• Les conditions de résiliation.

Contrat de bail : les pièces jointes nécessaires

Outre ces clauses obligatoires, la loi exige également du propriétaire qu’il joigne divers documents contrat de bail qu’il devra remettre à son locataire. Ces dossiers ont pour but de donner des renseignements plus poussés concernant le bien et ses environs. Il s’agit de :

1. L’état des lieux d’entrée qui est un constat de l’état du logement et de ses équipements à l’entrée du locataire. Il doit être fait lors de la remise des clés et établi par écrit par les deux parties, un mandataire ou bien un huissier de justice.
2. Un exemplaire du règlement de copropriété si le bien mis en location fait partie d’une copropriété.
3. Les références des loyers dans le voisinage si le loyer du bien est défini en fonction de celles-ci.
4. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), un document informatif sur les éléments du bien qui pourraient représenter des risques pour la santé et la sécurité du locataire. Il comprend :

• un diagnostic de performance énergétique ou DPE visant à aviser le locataire de la consommation d’énergie du bien immobilier ainsi que son incidence écologique.
• un constat des risques d’exposition au plomb concernant les logements construits avant 1949. Il indique la teneur de plomb présent dans l’habitation.
• Un état d’amiante mentionnant la présence ou non de l’amiante dans le logement. Il concerne les biens dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
• Un état d’installation intérieure de gaz et d’électricité fait état de la sécurité des installations de gaz et d’électricité d’un logement. Il est obligatoire pour toute installation ayant plus de 15 ans.
• Un état des risques et pollution informant le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de pollution du sol auxquels il peut être exposé.
• Un diagnostic bruit si le bien est situé dans une zone d’exposition aux bruits des aéroports et des aérodromes.

Contrat de bail : les clauses interdites

Bien qu’il soit possible d’insérer d’autres clauses dans le protocole si le bailleur et le preneur en conviennent, pour rédiger un contrat de location en bonne et due forme, il est nécessaire de savoir que certaines conditions sont prohibées par la loi. Les inclure dans le bail le rendrait donc caduque et est passible de sanctions. Il est notamment interdit de faire figurer dans le contrat :

• Une clause obligeant le locataire à accepter des visites importunes (les jours fériés et pour plus de 2 heures par jour).
• Une clause imposant le locataire à payer son loyer par prélèvement automatique.
• Une clause interdisant au preneur d’avoir des animaux domestiques.
• Une clause ordonnant au locataire de souscrire à un contrat d’assurance habitation auprès d’une compagnie particulière.
• Une clause soumettant au locataire des frais supplémentaires tels que la prise en charge de l’état des lieux de sortie, les frais d’envois de quittance et le frais de contrat de louage.
• Une clause défendant le locataire d’exercer des activités professionnelles, politiques, associatives, confessionnelles ou syndicales.
• Une clause stipulant que le locataire est automatiquement responsable des détériorations constatées dans le logement.
• Une clause exigeant du locataire des frais de pénalité en cas de retard de paiement ou d’impayés de loyer.
• Une clause interdisant le locataire d’héberger d’autres personnes.
• Une clause défendant au locataire d’aménager les lieux.